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74.4kg ★空室募集★長崎ちゃんぽん★2015.5.19★ [オーナー様へご提案]

≪空室募集≫
今日は仕事の広告です。

春の引越シーズンが終わり、これから涼しくなる秋頃まで
居住用賃貸は動きが鈍くなるケースが多くなります。
お部屋探しをするお客様が多い季節は、それだけ空室も出てくる訳ですが、
オフシーズンは逆に空室が出にくい状況になります。

まごのて不動産でもそこそこあった空室在庫ですが
引越シーズン中に多数ご成約いただき、
現在募集物件が大変不足しております。


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80.5kg ★空室募集★牛めしTKG★2014.4.13★ [オーナー様へご提案]

≪店舗と空室募集≫
先日店頭の葉牡丹が花を咲かせました[ぴかぴか(新しい)]
1本は枯れてしまったのですが2本がしぶとく頑張ってます。

咲く様子もなかったんですがついこの間ふと見ると花が!
P4120002.JPG

咲かないと思っていただけに嬉しさも一入です[手(チョキ)]

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★空室対策・管理対策相談 無料相談受付中♪★ [オーナー様へご提案]

明日から世間では3連休です。

当社は営業しておりますので、普段お勤めされているオーナー様

この機会に空室対策や管理対策をご相談下さい。



◆どうして空室が埋まらないのだろうか?

◆入居者からクレームが出ているけど、どう対応したら良いのだろうか?

◆家賃が遅れ遅れになっているけど、改善する方法は無いものだろうか?

◆防犯対策や建物のイメージアップはどうしようか?



オーナー様の抱える様々な頭痛の種を取り除くお手伝いをいたします!

沢山のお部屋を契約してきた豊富な経験と最新のお客様のニーズの把握、

様々な管理対策のノウハウで問題解決をサポート致します!

連休中はお電話1本で、オーナー様の物件に赴き実地検証致します。

相談無料ですので、是非ご利用下さい[るんるん]

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たくさんのお部屋を公開中♪
桜台・練馬・江古田のお部屋探しはまごのて不動産ホームページでどうぞ♪

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又はメールアドレスへどうぞ♪(メーラーが起動します)

㈱まごのて不動産 
URL:http://www.magonote2103.com/
TEL:03-6914-8722
東京都練馬区桜台1-11-10
東京都知事免許(1)第93682号
取引態様:媒介
担当:昆野
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ご質問だけでもOKです
ご要望・ご希望を是非お聞かせください♪
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~賃貸管理 サービス概要~ [オーナー様へご提案]

賃貸物件の供給過剰、少子化による人口減少、
長引く不況による自宅通勤・通学の増加など、
賃貸経営を取り巻く環境はこの20年で激変しました。

需給バランスの逆転により、文字通り180度の変化です。
「貸してあげていた」から「借りていただける」という意識変革が必要であり
入居者の安定確保は賃貸経営の最重要課題となっています。

星の数程ある賃貸物件の中から選んで頂く、又は、他の物件に流出しないよう
現在入居中のお客様に住み心地の良い環境を提供し長く利用して頂く。
そんな姿勢と対策が求められています。

皆様の賃貸物件は、入居者にとって居心地の良い環境になっていますか?
不安や不満に繋がる要素を放置していませんか?
空室がある場合、入居者目線の商品提供になっていますか?

日々借受け希望者と接している不動産会社は、
「実際にお金を払って住む」お客様のご希望、ニーズを把握しています。
どんなことに関心があるのか、どういった設備仕様を求めているのか。
正に入居者目線で多数の物件を比較しご紹介している訳ですが、
オーナー様の事情や希望も同時に調整しています。
オーナー様と入居者の仲人役、双方にメリットのある提案をし、
バランス良く賃貸経営のお手伝いができる存在です。

賃貸管理を委託すると、楽なことばかりではありません。
空室が続けば家賃収入になりませんので、懐が痛むのはオーナー様です。
法的手段で問題を解決するとなれば、弁護士を雇って法廷で闘わなければ
ならないのは、やはりオーナー様自身です。
しかし、適切なパートナー(不動産業者)を選べば、
こういったリスクは極力軽減できると思います。

毎月頂ける管理料は不動産業者の大切な収入源です。
この収入を片手間で儲かるものと考えて引き受けているのか、
それとも安定した定期収入として大事に考え、重きを置いて仕事をしているのか。
そういった姿勢の違いで日々の管理業務にも違いが現れてきます。

株式会社まごのて不動産では、当然のことながら後者の考え方で、
管理をお引き受けしております。
自らの所有物であるかのように大事に丁寧に管理し、オーナー様には安定経営を、
入居者には安心で快適な生活を提供致します。

オーナー様の大事な資産をより良い状態で維持し、
                安心して頂けるようお手伝い致します。




========================================================
サービスの概要

①賃貸借媒介業務(入居者募集から賃貸借契約の締結)

【業務内容】

 1.賃貸借条件のご提案・調整
  インターネット、業者間広告等による調査及び現地確認、近隣賃貸物件の
  賃料相場を調査し、賃料等の賃貸借条件の査定を行います。
  適切な募集賃料をご提案し、早期成約に努めます。
  又、最新の入居者ニーズを加味した内装設備の変更等、物件の陳腐化を防ぐ
  ご提案を致します。

 2.物件のご紹介
  店頭広告、インターネット、不動産業者間チラシ、現地看板等を駆使した入居者
  募集活動を行います。借受け希望者の来店やお問い合わせに対応し、物件の説明
  現地案内等を行います。

 3.入居審査
  借受け希望者の入居申込に対して、賃料支払能力の確認等の調査及び
  連帯保証人の保証能力と保証意思の確認等を行います。
  調査結果をオーナー様に報告し、賃貸借契約についての協議を致します。
 
 4.重要事項の説明
  建物や土地の権利関係、賃貸借条件、設備仕様等の重要な事項を確認し、重要事
  項説明書を作成、借受け希望者に対して、重要事項の説明を行います。

 5.賃貸借契約の締結
  賃貸借契約書を作成し、借受け希望者、連帯保証人にそれぞれ署名捺印をして
  頂きます。その後速やかにオーナー様との精算を済ませ、契約書の交付と写しの
  保管を致します。

 6.鍵の引渡し
  オーナー様から直にお渡しする場合を除き、当社より借主に鍵の引渡しを行い
  預り証等で記録致します。


②賃貸管理業務(更新・解約・入居者管理)

【業務内容・更新】

 1.更新意思確認
  賃貸借契約の期間が満了する一定期間前に、借主に対して契約更新意思の
  確認を行います。

 2.条件提案と交渉
  近隣類似物件の賃料相場に基ついて、新賃料の査定を行い、オーナー様と
  協議した上で賃料の改定等があればオーナー様に代わって借主と協議し、
  合意に至れば更新契約を締結致します。

【業務内容・解約】

 1.解約連絡
  賃貸借契約が解約になった場合には、解約日、明渡日等の日程調整を行い、
  オーナー様に報告致します。

 2.明渡しと鍵の受領
  物件の明渡しを確認し、借主から鍵を返還して頂きます。

 3.原状回復についての協議
  ・明渡し後、修繕箇所の点検を行い、修繕費の見積もりを作成致します。
  ・修繕内容と費用負担についてオーナー様と協議した上で、借主に対して
   負担額等の協議を致します。
  ・合意が得られない場合には、オーナー様に法的手段の助言を行います。
  ・原状回復工事を行い、次の入居者募集に備えます。

 4.敷金等の精算
  借主の負担する修繕費等の債務が敷金と相殺される場合には、清算書を作成し
  オーナー様及び借主に報告致します。
  残余金の返還が必要な場合には、オーナー様にその内容を通知致します。

【業務内容・管理】

 1.家賃滞納者への督促対応
  ・滞納者に対し、電話・直接訪問・郵便等書面により督促を行います。
  ・督促に応じない場合、オーナー様に徴収に関する法的手段の助言を行います。

 2.借主からの苦情対応(クレーム処理)
  ・借主又は近隣からの苦情等に対し、現状の確認を行います。
  ・オーナー様に現状の報告を行い、対応方針を協議します。
  ・協議した内容に基づいて当事者に対する是正申し入れの措置を講じ、
   関係者に対して処理結果を報告致します。

 3.有害行為への対応
  借主が法令や賃貸借契約、使用細則に違反する行為や、建物維持管理に
  有害な行為を発見した場合には、行為の中止を求め、要求に応じない場合
  には、オーナー様に対して法的措置の助言を行います。

 4.借主と貸主の連絡調整
  ・解約の申し入れなど、契約に基づいて行われる借主からオーナー様への通知を
   受領し報告致します。
  ・その契約に関して、オーナー様と借主との間の連絡調整を行います。

 5.定期巡回訪問
  毎月1回以上建物を定期巡回し、オーナー様の指定された確認箇所をチェックし
  その結果を報告致します。


③賃貸管理オプション

  ・家賃の集金代行
   毎月の家賃を集金し、入金報告書を提出致します。
   入金確認の煩わしさや煩雑さから解放されるだけでなく、家賃滞納への対応が
   素早く行える大きなメリットがあります。
   ※集金代行単体ではお引き受けしておりません。
     管理委託と合わせてのみ対応可能です。

  ・建物定期清掃
   定期的に建物共用部分の清掃を致します。
   頻度は物件ごとに設定可能ですが、一般的には月1回実施しています。
   オーナー様のご希望と建物規模によってご提案致します。

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オーナー様それぞれの事情により、プランの組み直しや
一部抜粋しカスタマイズしたサービスも行っております。

勿論、入居者募集のみでもお引き受けしておりますので、
お気軽にお問合せ頂ければ幸いです。






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★賃貸物件のオーナー様、空き部屋・管理物件、募集中♪ ★ 特にファミリー向け間取り(2K以上)が不足しています [オーナー様へご提案]

まごのて不動産では、賃貸アパートマンションの

入居者募集と仲介・管理を行っておりますが、

最近ファミリー向け物件が不足しております。

2K以上の空室をお持ちのオーナー様、

いらっしゃいましたら是非募集をお任せいただけませんか。

このところ夏休み中にお引越しをお考えのご家族が

お部屋探しをしています。

お子様がいらっしゃるので、環境重視な方が多いです。

単身者向けのお部屋は多数あるのですが、

ご家族向け間取りが非常に少ない状況です。

桜台・江古田近辺は特に少ないようで、仲介物件も少なく、

お客様も選択の幅があまり無くお困りです。

貸一戸建てでお探しのご夫婦もいらっしゃるので、

貸家で空きがありましたら、そちらも合わせてお願いいたします。



【同時募集】

管理物件の募集も行っています。

賃貸管理や定期清掃、巡回管理など

細やかなサービスを行っております。

大規模マンションより、2階建てアパートなど

小中規模物件を得意とします。

分譲マンションの1室や一戸建ても承ります。

標準化された機械的な管理ではなく、

オーダーメイド的に個々の物件にマッチした管理を

ご提案・実施しております。

ご興味ありましたら、一度ご相談頂けたらと思います。

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アパートマンションの大家さん、お部屋紹介ブログ・まごのて不動産ホームページへの掲載物件、大募集中! [オーナー様へご提案]

空室をお持ちのオーナー様、

こちらのブログと弊社ホームページに

空室情報を掲載しませんか♪


シーズン終了後、良いペースで空室が埋まっており

掲載物件数が少なくなってまいりました。

今は大量の薄っぺらい情報よりも密度の濃い

コアな情報をお客様は求めておられます。

住み方をイメージしやすいよう、各ポイントを写真でご紹介し

客観的なアドバイスをすることが大事です。



現在空室がある、又はこれから退去予定があるといったオーナー様

ご連絡頂ければ、すぐお伺いさせて頂きます。

素敵なお部屋情報をお客様の元に、お届けします♪



メール:kon@magonote2103.com

電話:03-6914-8722

担当 昆野までお願いいたします。

お問い合わせ、お待ちしております☆

店頭.JPG


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空室対策 内装工事 お手伝いいたします☆ [オーナー様へご提案]

春の引っ越しシーズンも後半に入り、大分落ち着いてきた感じがします。

先月までに決まらなかったお部屋が家賃条件を下げ始めていますが、

決まらない原因が家賃が高いからなのかを検証して頂くことも必要です。

勿論、借りるお客様にとっては家賃が1円でも安い物件が良いに決まっています。

しかし、供給過剰な現在、安くするだけでは内覧はして頂けても

『契約』には至らないことが多いと思います。

内覧をして頂けるということは、事前にわかっている条件

例えば、家賃・礼金敷金・建物の規模や築年、設備概要などは

基本的にクリアーしているはずです。

中には見てみてから、条件を決める又は変更するケースもありますが

大抵の内容はわかっていて内覧に来られます。



では実際に内覧をしないとわからない条件といえば、

1.日当たり
 
 バルコニーや採光の向きは事前に図面で把握できますが、

 周辺建物の影響などは、やはり内覧しないとわかりません。

 結果、日当たりが微妙と思われて、決まらないのは仕方ありません。

 オーナー様の努力で日当たりが良くなるわけではありませんから。

2.周辺環境
 
 これも日当たり同様、街の雰囲気・環境ですので、

 お客様の価値観次第となります。

3.建物の管理状況・雰囲気

 毎日生活する場として、建物の管理状況や共用部分の手入れ状況は

 とくに女性のお客様の関心ごとと考えられます。

 集合ポスト周辺がチラシで散らかっていたり、階段廊下にゴミがある、

 タバコの吸い殻が落ちていたり、入居者の私物が廊下などに置いてある。

 こういったことがあると、いくらお部屋の条件がよくても大幅なイメージダウン

 は免れません。定期的に建物をチェックし、入居者への注意喚起も大事です。

 また、セキュリティについてですが、オートロックが無くても防犯カメラの設置や

 防犯ステッカーなどで、防犯意識が高いことを示すのも有効です。

 実際に、防犯になる場合も多く、女性のお客様には安心して頂けます。

4.お部屋と設備・内装状況

 内覧の一番の目的、それはお部屋を実際に見て、自分の生活をイメージすること。

 エアコン付きといっても、古いのから新しいのまで様々です。

 設備だけでなく、壁クロスや塗装、クリーニングなどの状況もチェックします。

 そして印象の良し悪しが最終決定に大きい影響を及ぼします。


その他にもお客様によって見るポイントは異なりますが、大きい要素は以上です。

特に4.お部屋と設備・内装状況は、かなり重要な項目です。

汚いけれど破格家賃のお部屋とピッカピカの相場並み家賃のお部屋、

どちらが決まりやすいでしょうか?

私は、後者だと思います。

内覧に行く時点で家賃などは知った上で行くのですから当然です。

クリーニング済であっても、空室期間がそこそこ長ければ、

どうしても汚れてきてしまいます。

床掃除くらいは定期的にやらないと、

全体的に薄汚れた印象を与えてしまうでしょう。

まぁ内装リフォームが終わってから短期間で

入居して頂けるのが最善なのですが。。。

MP900399626[1].jpg


まごのて不動産では、クリーニングや鍵交換といった軽作業から

設備交換など含めた内装リフォーム工事までお手伝いできます。

畳の表替えや、クロスの貼り替えだけなど、スポット的な工事でも

内覧のお客様には大きなイメージアップになります。

お客様の声(ニーズ)を反映した内装リフォームの提案ができますので

無駄な投資をせずに最適なコストパフォーマンスが発揮できるのです。

ご相談・お見積は一切無料。 お気軽にお問い合わせ下さい♪

お役に立つお手伝いをいたします!



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長期空室の賃貸アパート 満室御礼♪ 空室対策の相談はすぐして下さい!! [オーナー様へご提案]

先日契約締結した賃貸アパートが、これで満室になりました。

空室期間は約1年。

まごのて不動産がオープンして半月ほど経った1月下旬に媒介依頼を頂き、

2月中旬には申込み、3月契約締結という展開でした。

満室のお礼にと、アパートのオーナー様から頂き物をしてしまいました!

P3230002.JPG

ステキな赤ワイン。美味しく頂きます♪

ありがとうございました!




長く空いていたお部屋をスピーディに決める!

まごのて不動産には特別なノウハウがあるんじゃなかろうか!?

ぃぇぃぇ、、そんなことはありません!(無いのかよ!)

まごのて不動産は特別な募集やノウハウによって、

入居者斡旋をしている訳ではありません。

ごく普通に募集広告をし、お部屋探しのお客様のニーズに合わせて

お部屋をご紹介してるだけです。

勿論、募集に際しては、あれこれ工夫を凝らして丁寧な仕事を心掛けています。

間取図の作成は、現況に忠実でお客様にわかりやすく誇張の無いように。

物件写真は、なるべく多くのカットをキレイに公開できるよう工夫しています。

こういった仕事が良い形で影響しているとは思いますが、

1年空いていたお部屋をパッと決めた要素なのか?というと

そうではないと思っています。

実は、長期空室は今回のお部屋だけではありません。

2部屋長期空室になっているマンションで、そのうち1部屋は2年超!

もう1部屋も1年が経とうかというところで、当社で募集開始。

お部屋には2年も空いてしまうような問題があったり、

家賃が高いといったマイナス要素は無いと感じました。

案の定、募集開始から1ヶ月未満で2部屋とも申込み・契約に至りました。

春の引っ越しシーズンでもあるし、問題無いお部屋なので、

私としては決まって当然と思っていましたが、オーナー様は大喜びです

では何故、長期空室のお部屋を決めることができたのでしょうか?

今回のケースでは、以前募集していた不動産業者に問題があったと思っています。

あまり他社さんの悪口は言いたくありませんが、言わせて頂きます!

2件とも、地元で創業○○年といった老舗業者です。

募集方法といったら、店頭広告(1件は店頭にも出していません)。

業者間ネットワークには1件は登録されていましたが、もう1件は無し。

インターネット!?なんのことでしょうか?といった不動産屋さんです。

オーナー様は、「もう20年来の付き合いだから、任せておいたんだけど…」

と、嘆いておられました。時代にあった募集をしていないことも知らず。

管理料だけで食べていけるような老舗業者(一部ですけど…)。

そんな彼らに、今どきニーズを追及し適切な募集を!といっても難しいのです。

勿論、地元で長く信頼を得て営業をしてきた結果が、

安定経営に繋がっているのはわかります。

あえて、新規の募集活動を積極的にやらずとも、自分の腹は痛まないでしょう。

し・か・し! 入居者を斡旋してくれると信じて、他社に頼まずに辛抱強く

決めてくれるのを待っているオーナー様に対して、どう思っているのでしょう。

家賃が入らずに苦しい思いをするのは誰なのでしょうか。

空室がなかなか埋まらない理由はいろいろと複雑です。

今回のようなケースもあれば、募集賃料が高い、内装状況に問題があるなど

様々な要因が関係しています。

しかし最低限、不動産会社が募集を怠るなんてあってはならないと思っています。

募集したくない、できないなら、はっきり断ればいいのです。

オーナー様の寄せて下さっている信頼に、甘えることなく、

恩返しのつもりで仕事ができるような業者を目指したいものです。

最近、あまりにも気の毒なオーナー様が多く、ついエキサイトしてしまいましたが

長期空室になっているオーナー様、今一度、現在の募集状況、チェックしてみて下さい。

今回のような心配があるようであれば、ご相談頂きたいと思います。



思いがけず毒入り記事になってしまいました。。。

まぁたまには、発散しないと…ということでお許し下さい^^;




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入居者募集看板について [オーナー様へご提案]

賃貸物件のオーナー様、ご自分の建物に貼ってある看板。確認されてますか?

『入居者募集』とか『管理物件○○不動産』などの不動産会社が貼る看板です。

桜台周辺の賃貸物件を散歩しながら眺めていて、この看板がちょっと気になりました。



募集看板の目的は実に単純「この建物に空室がありますよ~」という宣伝です。

そして、お部屋探しをしているお客様が立地と外観を知った上で、

「どんな間取りだろう?家賃はいくらかな?」といった問い合わせをされますので、

間取り、家賃が条件に近ければ入居して頂ける可能性が高い反響となります。



ところがその看板、残念ですが大分乱れていると感じました。

曲がったり傾いている看板、日に焼けて色が飛んでしまっている看板、

割れたりして破損したまま、、、

募集していないのに貼りっぱなしの色褪せた看板、

両面テープなど剥がした跡が汚く残っているもの、などなど

これではせっかくお客様をご案内にお連れしても、悪い印象を与えてしまいかねません。



最近はインターネットでお部屋探しをされるケースが多く、現地から看板を見て

問い合わせの電話をされるケースは少なくなったと感じます。

空室も多くなっているので看板もそこらじゅうに設置されており、お客様もあまり関心を

示さなくなっていると思われます。

そんな看板効果が薄い状態で、さきほどのような「ばっちい」状態の看板が

オーナー様の建物に貼ってあると・・・。

むしろ看板が無いほうが好印象になってしまう。という現象が。

まぁ不動産会社からしてみれば、自社の宣伝も兼ねているので、

看板設置は積極的に行いたい所ですが、、、



勿論、立地が重要なテナント募集に関しては今だ大きな効果の見込める看板ですが、

設置すると長いこと貼り続けることになり劣化していくものですから定期的なチェック

欠かさずに、美しいとまではいかずとも、きちっとした印象を与えてくれる状態に

維持管理する必要があると、つくづく思いました。



オーナー様の建物はいかがでしょうか?

古くなったりした看板、一度不動産会社に相談されてはどうでしょうか。

なかなか近くに来られなくて見落としていることもありますので

教えてあげるといいかもしれません。

本来なら不動産会社が定期的にチェックするべきなんですが…。



★まごのて不動産でもオーナー様のご希望があれば

 入居者募集看板を掲示いたします。

 当社の看板は破損の可能性が低い、「紙」をラミネート加工した柔らかいものです。

 色褪せしてもすぐに交換ができ、設置は基本的に両面テープです。

 軽いので強力なテープを使用しませんから建物にダメージがありません。

 重量のあるしっかりした看板はコストがかかるので頻繁に交換できない上、

 破損のリスク、設置の際の建物へのダメージなどデメリットが多いので

 採用しておりません。


 入居者募集についてのご相談、お気軽にどうぞ♪


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良いご縁を [オーナー様へご提案]

日本語というものは、ときにとても面白いものだと思います

たとえば、「適当」という言葉

手元の辞書によりますと


1 ある条件・目的・要求などに、うまくあてはまること
  かなっていること。ふさわしいこと。また、そのさま

2 程度などが、ほどよいこと。また、そのさま

3 やり方などが、いいかげんであること。また、そのさま。悪い意味で用いられる


1と2は肯定的な意味ですが、同じ漢字なのに、3の意味はまるで正反対

このあたりの“あいまいさ”が、日本語の日本語たるゆえんでしょうか

こういったあいまいさを、私たちは日々使い分けて生活しているわけですね

さて…

とあるお店に、とある営業マンがいたとしましょう

ある日、お客様からクレームが入りました

彼のお客様からです

納品した商品に不備があります。契約の内容が違います…などなど

クレームの内容は様々ですが、営業マンとしてとるべき対応は、この場合は限られますよね

大変申し訳ございません、とお詫びして、真摯に対応する

これが、「1の意味での適当」な対応のひとつだと思います

さて、肝心の彼の行動はと言えば…

「あ~そうですかスイマセン」

と電話を切り

「いいよいいよ、アイツ売り上げ低い客だしさあ」

…なんて。こんなあからさまな対応は、流石にないと思いますが…!!

こんな、「適当」な対応をされたお客様はたまりませんよね

ですが、これと似たようなご経験をされたオーナー様も

少なからずいらっしゃるのではないでしょうか

覇気がない 誠意がない 丁寧じゃない…

なんにつけ「適当」

もちろん、親切で、丁寧で、親身になって考えてくれる…

そんな「適当」もあるでしょう

まごのて不動産が目指すのは、そんな「適当」。いい意味での「適当」です

既にどこかの業者に依頼されている、されていないにかかわらず

オーナー様に適したお手伝いをしたいと考えています

是非、お声をお聞かせください



今のオーナー様のパートナー会社は、どちらの意味で「適当」ですか?

オーナー様にしても入居者様にしても良いご縁がそこにあることを願っております


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㈱まごのて不動産 
URL:http://www.magonote2103.com/
TEL:03-6914-8722
東京都練馬区桜台1-11-10
東京都知事免許(1)第93682号
取引態様:媒介
担当:昆野

ご質問だけでもOKです
ご要望・ご希望を是非お聞かせください♪
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